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众筹【案例】之店股东选址

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发表于 2016-5-28 09:21:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
       在店股东看到一则关于选址过程的分享,来看项目方是如何解析位置与项目的契合度,跟投友分析项目有何不同?~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
       我们是带着盈利目的开咖啡馆的,所以选址至关重要,直接影响将来是否盈亏,虽然那个地方没有被选中,可以分享一下过程;

       一:去之前了解的信息如下:

       此位置位于朝阳区双桥路(原天坛生制药厂工厂院内)现在是1919小剧场,主要是青年小团体的一些剧场演出人员和广播学院内一些学员培训机构的学员和工作人员,其中包抱贾玲工作室,马东工作室在内的几家名星演员的工作团队。

       可改建为100平米乘以二的小二楼,整楼独立,门前有几十平米草坪可做露天营业场地。

       选址的咖啡馆要有档次知名度,要有文艺范,要符合园区文化,想象中真是个开咖啡店的好地方,太适合了……出发考察

        二:去之后了解的信息:

        1:位置,已经有一家云南菜系在1919剧场对面开了10年左右,由于周边没有相关餐饮水吧超市配套,这个云南菜馆也提供茶服务,门前漏天场地装饰的挺适合休闲喝茶,相比我们的标的位置不在这个成熟地块,在偏里面位置,贾玲看过几次的区域还没签订,应该会签,马东的意向区域也隔离了好几个楼,即使是品牌也很难辐射过去;

       2:商圈情况,目前才刚开始招商,老房子才开始重装,还没有形成商业圈,养店期会比较长

       3:人群数,一个楼入住学生的话能容纳约100多,一个楼入住公司的话几十人,大概能入住100来个公司,这块地能辐射的人群也就几千人,日消费能来咖啡馆的按照最多10%的话,100多人,

       4:投资回报,知名咖啡品牌加盟费30万,装修改造按照一平米1500计算,投资在200多万,200平需要约        5个服务人员,食材能源,日营业额预计2000,亏损,不适合商业投资开设咖啡馆

       5:简餐,不能起明火,周边没有餐饮配套,可以考虑增加简餐,但是简餐成本高毛利率低,大部分咖啡都在缩减餐饮品类

       6:竞争,如果有先开了知名咖啡馆,就这么点人流量,理论上不会有人再开了,有可能会有开小超市商店,对咖啡馆的影响会很大,另外位置偏里,前面的区域开简餐等相关业态也会有影响

       7:停车,2个大停车场,园区目前不收费,了解以后应该不贵,但是停车场位置视线不能直接看到这边,远一点的指示广告位需要向物业再申请

       8:同比,中关村学院路创意产业园768里面的咖啡日营业额3000左右,望京798艺术区的咖啡馆日均营业额3000;这两个地方相对常熟些;这里位置偏里,辐射范围相对小,日营业额同比会在一半;

       三:延伸

       1:是否能开,两种角度来观察,首先是商人的角度;其次,从顾客的角度;

       2:情怀与圈子的聚集地,能承受住支出,那就开吧

       3:朋友在这里开艺术班,楼外这块地标可以如何形式合作开咖啡馆,共赢就行,我们站在商业角度实在盈利不了,只能坦白说放弃,有人想开的我可以引荐

       一年四季好景色,秋天杏叶落满地时一层金黄向往




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发表于 2016-5-29 09:06:40 | 显示全部楼层
店股东好像只做定向众筹?
僵持中!
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 楼主| 发表于 2016-6-1 09:06:14 | 显示全部楼层
ysp00131 发表于 2016-5-29 09:06
店股东好像只做定向众筹?

项目少,不定向
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